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¿Quieres salvar tu casa? …Cómo saber si te conviene refinanciar tu hipoteca

Los bancos están inundados con aplicaciones para refinanciar hipotecas. Para muchos, no es la primera vez que buscan desesperadamente ayuda financiera. Parte del 85% de las solicitudes enviadas en enero fueron para refinanciar una hipoteca existente, de acuerdo con la Asociación de Bancos Hipotecarios (MBA, por sus siglas en inglés). La motivación es obvia.

Los intereses han bajado a niveles nunca vistos en casi 40 años. Por lo tanto, virtualmente la mayoría está pagando una hipoteca con un interés mayor. Aún si aseguraste una hipoteca de $200 mil, tan recientemente como el año pasado, podrías achicar tus pagos mensuales en $200 con una refinanciación.

Requisitos más duros

Pero, claro, el diablo está en los detalles, y no hay escasez de ellos cuando se trata de hipotecas. Ahora mismo, podemos nombrar unos cuantos: hipotecas de intereses variables, refinanciaciones para obtener dinero en efectivo (cash-out refinances), hipotecas de solo interés e hipotecas del 125%.

Todas estas modalidades de préstamo han hecho cualquier cosa menos desaparecer. Pero todos hemos aprendido las consecuencias en un mercado inmobiliario sobreinflado, con préstamos que conllevaban el riesgo de crecimiento de las cuotas futuras, o que dejaban a los dueños con deudas mayores que el valor actual de sus viviendas.

En muchos casos, los propietarios con este tipo de hipotecas son los que están apresurados por sacar préstamos tradicionales como los de interés fijo, que ahora dominan el mercado. Y sea dicho de paso, buscar financiación con un mercado restringido en ofertas de préstamos es mucho más fácil que hace tres años atrás.

Desafortunadamente, muchos prestatarios no podrán calificar para una nueva hipoteca más barata y menos riesgosa en el mercado actual. Si tienes alguna falta en tu historial de crédito, probablemente serás descalificado -muchos expertos dicen que los prestamistas quieren créditos con un puntaje de al menos 700. Quizás seas aprobado con menos puntaje, pero seguramente tendrás cargos (fees) e intereses más altos que darán por tierra con tus intenciones de ahorrar.

Aquellas personas que traten de pedir prestado más de $417 mil enfrentarán obstáculos mayores. Esta cifra solía ser el límite de los préstamos hipotecarios que podían ser garantizados o comprados por Fannie Mae o Freddie Mac. Y pese a que este límite fue elevado a $625,500 en enero, la tasa de interés de una hipoteca entre estos valores (por decir: $500 mil) está al menos medio punto más alta que en un préstamo menor.

Menos equity

Y finalmente, por supuesto, está la caída de precios, que en muchos casos borró completamente cualquier equity que se hubiera creado a la fecha. Los prestatarios más afectados -aquellos que deben más de lo que vale su casa- no podrán refinanciar en esta economía.

Si tienes algún equity, pero que no llega al 20%, quizás puedas refinanciar, pero te pedirán que compres un seguro privado de hipoteca o PMI. Esto agregará al menos $500 en pagos de seguros por año, por cada $100 mil refinanciados.

Considerando todos estos aspectos, no sorprende que el economista en jefe de Fannie Mae dijera recientemente que solo la mitad de las aplicaciones de refinanciación estaban siendo aprobadas.

Cómo saber si te conviene refinanciar

Pero aún si reúnes todos los estrictos requisitos… ¿Tiene sentido para ti refinanciar?

El Laboratorio de Dinero (Money Lab) de Consumer Reports hizo las cuentas y llegó a la conclusión de que no hay un modelo que aplique a la mayoría, pero sí hay una serie de lineamientos que pueden ayudarte a decidir si te conviene refinanciar.

Si bien los intereses están bajos a niveles récord, las hipotecas siguen siendo caras. Usualmente el interés en una hipoteca de interés fijo a 30 años está alrededor de 1.5 puntos más alta que las de 10 años. Pero desde que se inició la actual crisis de crédito la diferencia ha sido de 2.5 puntos. Por lo tanto, a pesar de que la tasa hipotecaria nominal anual fue del 5% en enero, no se puede decir que es del todo barata, aunque resulta tentadora.

¿Cuál es la tasa de interés óptima?

Entonces…¿deberías refinanciar? Las viejas reglas -tales como ‘refinancia solo si la nueva tasa está más del 1% más baja’- ofrece solo una dimensión para tomar la decisión. La mayoría de las veces, los consejos se refieren a cuánto tiempo te costará amortizar los costos de cierre -cargos por procesar la aplicación, tasación (appraisal), puntos que debas pagar, por nombrar algunos- más que cuánto reducirás la cuota de pago mensual de los intereses. Esos cargos típicamente son de entre 3% y 6% del monto refinanciado.

Últimamente, las calculadoras de refinanciación en Internet sugieren que es ventajoso refinanciar si la diferencia de la tasa de interés es tan pequeña como de medio punto, aunque tome alrededor de ocho años en pagar los costos de cierre. Si quieres recuperar los costos en cinco años, necesitarás una diferencia de tasa mayor entre el interés de la hipoteca actual y la que deseas obtener.

Algunos economistas de la Reserva Federal y de Harvard, incluidos Sumit Agarwal, John Driscoll y David Laibson han propuesto que la diferencia de puntos óptima es de al menos 1.07, y más típicamente 1.5% y más.

La matemática es implacable: un prestatario obtendría ahorros de $25 mil refinanciando un préstamo de $100 mil, con una tasa 0.75 puntos más baja, mientras que las fórmulas de los economistas sugieren que una hipoteca con un monto tan modesto solo debería refinanciarse con una tasa 1.93% más baja.

Finalmente, muchos prestatarios piensan que pagando los intereses por adelantado reducirán la tasa de interés general. Antes de cerrar un acuerdo, evalúa cuidadosamente si el cuarto y medio punto extra vale la pena. Numerosos estudios han encontrado que muchos prestamistas sobreestiman el tiempo que tendrán la hipoteca. Comprometiéndote a comprar puntos, estás extendiendo el número de meses que te tomará equiparar el interés menor del nuevo préstamo.

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