Un Panorama del Mercado de Bienes Raíces!

Cuidado, que las oportunidades no te pasen por la nariz sin que puedas sacarle algún provecho. Ahora que los tiempos cambiaron, y la información (antes que el ahorro) es la base de la fortuna, aprovecha esta guía para ponerte al tanto de las últimas novedades del mercado inmobiliario. Un mercado que, aunque para algunos pueda aún estar resultando esperanzador, está dando muestras de una desaceleración. Será que ha llegado “el momento de los compradores”.

Qué está pasando

En un mercado más difícil que nunca, las estadísticas indican que los precios de las casas cayeron en Boston pero siguen trepando en el Sur de la Florida. Según datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (National Association of Realtors, NAR), el primer trimestre de 2006 finalizó con precios un 3 por ciento más bajos que en los últimos meses de 2005, aunque todavía están un 10 por ciento más altos que hace un año.

Phoenix registra el liderazgo en ascenso de precios (38.4 por ciento) mientras que distintas ciudades del estado de Florida ostentan otros de los mayores récords en los últimos 12 meses.

La pregunta salta a la vista, de una costa a la otra y cubriendo todo el territorio norteamericano: ¿Ha llegado a su fin la burbuja de los bienes raíces?.

“Yo no creo que haya ninguna burbuja. Lo que sucedió en los últimos 18 meses fue una euforia poco normal, la gente se volcó a comprar y muy poca a vender.” Así lo explica Hernán Gleizer, broker/CEO de Remax Bestseller Realty Network. “Esta es una crisis de expectativas racionales, los inversores se mueven por lo que va a pasar, y eso es algo regulado por los medios informativos, que generalizan en vez de hablar de la realidad de cada mercado”.

Hagas lo que hagas

Dueños de casa, inquilinos, inversores y meros observadores se concentran en una sola pregunta: ¿Qué hacer?

Sea para comprar, vender o invertir, debes analizar el mercado en su mínima expresión. No sólo cada ciudad es diferente sino que cada zona y cada edificio se convierte en un submercado.

En todos los casos conviene asesorarse de un buen profesional. Ellos tienen el termómetro del mercado, son quienes mejor conocen las propiedades, las áreas para comprar e invertir y las características de las mismas, incluyendo sus estadísticas, que mantienen actualizadas con las asociaciones inmobiliarias, el banco de información del MLS, y las cámaras de comercio, entre otras.

También es importante contratar a un abogado especialista en bienes raíces. “La compra o la venta es una de las inversiones más grandes que haces en tu vida, así como vas a ver al cardiólogo si te sucede algo con el corazón debes ver al abogado para protegerte”, sugiere Marc Rousso, de Roth Rousso and Katsman, una firma de abogados especializados en bienes raíces.

Nacido en Nueva York, hijo de madre cubana, Rousso hace una recomendación especial para hispanos que no hablan inglés: “Debe ser un abogado que conozca la idiosincrasia de comprador y la letra chiquita de los contratos que cambian mucho de un lugar a otro.”

Los honorarios no siempre son costosos, es posible que sea practicamente nulo en el caso de que el abogado haga el seguro de título (esto varía según cada estado, en Nueva York no se emiten seguros de títulos pero en Florida sí).

Si eres vendedor:

Prepara tu propiedad. Pinta, arregla los imperfectos (¡no los escondas!), elimina adornos innecesarios, juguetes, y equipos, de todos los cuartos y del garage. La casa lucirá más limpia y amplia.

Entrevista a varios agentes y elige el que tenga mayor experiencia en el área específica donde está ubicada la propiedad. Asegúrate de qué manera va a promocionar tu propiedad (periódicos, MLS, open houses, etc.).

Mantén la calma y considera que el tiempo normal de venta es entre 6 y 9 meses.

No quedes atrapado entre comprar y vender: Si debes vender rapidamente puedes salir perjudicado. Si ya compraste pero debes vender a corto plazo (porque te mudarás de ciudad, por ejemplo) corres el mismo peligro que los especuladores: se puede ganar y se puede perder.

Si eres comprador

Todo es relativo. No generalices. No existe una receta. Tómate tu tiempo para analizar cada situación y obtener mejores beneficios en la relación calidad-pecio. Sigue un plan para buscar casa.

Los principales factores que le cambian el valor a una propiedad son la calidad de construcción, la localización (cercanía a una buena escuela, centros comerciales, parques, etc) y la vista particular (con vista directa al agua o al estacionamiento).

Si necesitas comprar, alégrate: éste es tu momento. Los vendedores ya no retienen la propiedad como hasta hace 6 meses (con un mercado en alza, el vendedor corría el riesgo de no poder comprar).

Otra buena noticia en este mercado que beneficia al comprador es que todavía se consiguen tasas del 6 por ciento, muy buenas a nivel histórico. Claudia D’Amico, de Tropical Mortgage Services, asegura estar trabajando para que el sueño americano no se convierta en una pesadilla. “En los últimos meses los precios de las propiedades en el sur de la Florida han comenzado a estabilizarse debido a varios factores. Uno de ellos es que los intereses están subiendo como consecuencia de las medidas regulatorias realizadas por la Reserva Federal”, dijo.

Para compensar esta situación las compañías de hipotecas han diversificado las ofertas de préstamos: “Ofrecemos intereses muy bajos y analizamos las finanzas de nuestros clientes -sin ningún costo ni obligación- para que la persona pueda decidir qué préstamo es el que más le conviene”, comentó D’Amico.

Pero, ¿qué es lo que saben los expertos que los pone en un lugar de ventaja? Según Gerald Jorge, CEO de Maximvs, LLC, una compañía privada dedicada a las inversiones, con fondos propios en diferentes activos incluyendo propiedades inmuebles, “para ganar en bienes raíces como en cualquier otro mercado, el dinero no se hace cuando se vende sino cuando se compra. Lo principal es que no se esté pagando de más por una propiedad o inversión. Luego hay que hacer algo para agregar valor, a veces no alcanza con esperar a que suba el mercado. Esperar no es invertir, es especular; y especulando es cuando se pierde dinero”.

Comprar para vivir o vivir para comprar

La compra de una casa ya no sólo se trata de tener un techo para cobijarse. Según la Oficina de Censos de Estados Unidos (U.S. Census Bureau) existen en el país unos 6.8 millones de casas de vacaciones y unas 37.4 millones de unidades de inversión que se suman a los 74.6 millones de unidades ocupadas por sus dueños.

Sea un refugio o un palacio, el hogar ha dejado de ser un bucólico “dulce hogar” para convertirse en una pieza estratégica del mercado de bienes raíces. Las cifras también envuelven a los hispanos: entre los compradores de segunda vivienda, representan un 7 por ciento de los que adquirieron una casa de vacaciones y un 8 por ciento de los que lo hicieron sólo como inversión.

A la hora de las buenas noticias Walter Molony, vocero de la NAR, no se anda con vueltas: “El 50 por ciento de los hispanos que residen en el país es dueño de su casa. Esto tiene su explicación, pues con el crecimiento sostenido de hispanos es más sencillo acceder a los beneficios de programas como “En casa con diversidad “ (At Home With Diversity), además de agentes inmobiliarios políglotas y publicidad en español”.

El boom inmobiliario parece haber transformado los residentes de la propia casa en una especie en peligro de extinción. El 53 por ciento de quienes poseen propiedades de inversión son dueños de 2 o más casas, según informa Molony.

“El hecho de que tantos dueños de casas de vacaciones posean una o más propiedades adicionales es revelador”, agrega Thomas Stevens, presidente de la NAR en un informe de mayo 2006, “hay un gran segmento que vive de rentas, pero más allá de los inversionistas, lo que vemos ahora es que un gran número de gente común está reconociendo el valor de sus propiedades.”

Buen olfato es lo que caracteriza a Andy Bloom, un vecino de Boulder, Colorado, quien sin ser un profesional en la materia compra bienes raíces desde 2001, especialmente ejecuciones de hipoteca (foreclosures). “Compré departamentos, casas para alquilar y terrenos. El mercado está un poco lento en Colorado, sin embargo está muy bien para interesados en comprar con buenos descuentos puesto ya que hay muchas ejecuciones de hipotecas, especialmente en Weld County. Ahora, en lugar de Florida, apostaré a comprar más propiedades para alquilar en Denver”, señaló.

Los edificios sin vender se multiplican como por arte de magia en todo el territorio de la Florida; solamente en Miami hay 25 mil unidades bajo construcción y otras 25 mil ya aprobadas y camino a ser construidas. Según Gleizer esta cifra “no es para nada preocupante, hay que tener en cuenta la cantidad de inmigrantes que llega diariamente a Miami.

Pero, es cierto, hay zonas saturadas por la oferta. Pero no se puede generalizar. Por ejemplo downtown Miami es una excelente inversión, gracias al desarrollo conjunto privado y de la ciudad, en 7 años ésa será una zona espectacular.”

Un pronóstico turbulento

Con una visión más generalizada el premio Nobel de Economía, Joseph Stiglitz ha pronosticado mal tiempo para este año. “En los últimos años el sector inmobiliario ha propulsado el buen funcionamiento de la economía del mundo. Se han refinanciado las hipotecas y se ha gastado parte de los fondos obtenidos y los altos precios propiciaron más construcciones. Cuando los precios del sector inmobiliario se estabilicen, o bajen, la refinanciación de hipotecas cesará, con lo que dejará de ser posible obtener dinero de la vivienda para mantener la orgía consumista de los norteamericanos.”

Con 25 años de experiencia (y más de 2 mil transacciones realizadas) Bruce Norris es un inversor, educador, autor del informe “California Crash” y conocido por sus pronósticos en tendencias inmobiliarias. “En 1997, cuando nadie confiaba en California, yo mismo compré varias propiedades de 3 dormitorios por 35 mil dólares. Hoy se venden a 300 mil. Pero me pregunto si alguien pagará por esas casas cuando el mercado deje de brillar”, dijo Norris.

El experto explicó que los bienes raíces en California ya han alcanzado la cumbre. La caída en picada comienza con gente que ya no puede realizar los pagos mensuales y el mercado pierde velocidad. Las casas quedan con sus carteles de venta por largo tiempo. Y el paso siguiente es que los prestamistas ejecuten sus hipotecas, que es la más brava de las competencias cuando otros dueños quieren vender sus casas. Como resultado, el valor declina. Las constructoras también quedan envueltas en el proceso y rematan sus propiedades (y el resto de los propietarios del edificio puede ver así cómo otros obtienen departamentos por mucho menos).

Esto nos afectará a todos. “Para algunos de nosotros serán tiempos muy duros. La buena noticia es que el mercado siempre se recupera. Y a medida que la situación va mejorando, los prestamistas suelen perdonar”, aseguró Norris.

La suerte está echada. Como en un juego de niños, el columpio tiene dos variables: los precios pueden bajar y los sueldos deberían subir. La cuestión es cuál de los dos ayudará a cambiar más la realidad.