¿A quién ayudará la ley de rescate? . . . Un salvavidas para unos pocos

WASHINGTON – El presidente George W. Bush dio finalmente su aprobación oficial a la ley de rescate hipotecario al promulgarla este miércoles 30 de julio.

La disposición había sido aprobada por el Senado de Estados Unidos el sábado anterior para apuntalar al sector hipotecario y autorizar préstamos por miles de millones de dólares a las empresas hipotecarias Fannie Mae y Freddie Mac.

El temor de que estas empresas, las dos principales del sistema de financiación de viviendas del país, estuviesen al borde de un colapso hizo que el presidente manifestara su visto bueno a la ley días antes de que el Senado la sometiera a votación.

La ley se ha convertido en una medida necesaria y desesperada para ayudar a cientos de familias a refinanciar sus préstamos hipotecarios con mejores condiciones e intereses y restablecería la confianza y la estabilidad de los dos gigantes hipotecarios: Fannie Mae y Freddie Mac.

Sin embargo, algunos analistas expertos aseguran que la medida tendría un costo enorme para los contribuyentes y que no sería de gran ayuda para el mercado inmobiliario y la economía en general.

Esta iniciativa permitirá a la Administración Federal de Vivienda (FHA, en inglés) asegurar préstamos en riesgo por unos $300 mil millones que podrían ser refinanciados por alrededor de 400 mil propietarios en dificultades, bajo mejores condiciones como tasas fijas e intereses más bajos.

“El problema está en que para poder recibir esta ayuda, el prestamista [o el banco] original debe acordar voluntariamente la reducción del balance principal del préstamo a un 85 por ciento del valor actual de vivienda”, dijo a Univision.com Rob Harrington, directivo bancario y además fundador y director de OpHome.com, una empresa inmobiliaria cuyo objetivo es también la educación de sus clientes.

Los propietarios deberán también cumplir con ciertos requisitos de elegibilidad tales como: demostrar capacidad de pago del nuevo préstamo y abonar un seguro de 1.5% anual que cubriría futuras faltas de pago.

Según Harrington, surgen varias dudas: si realmente la gente en problemas podrá calificar para la ayuda, si los prestadores estarán dispuestos a reducir el valor de las propiedades y de ser así, quién se encargará de determinar el valor actual de la propiedad y quién pagará por la tasación (appraisal).

“Lo más probable es que los prestamistas quieran ver números más altos en las tasaciones y los propietarios quieran números más bajos. ¿Presionarán los bancos a los tasadores para que eleven los valores?”, cuestionó Harrington.

Fannie Mae y Freddie Mac -los dos grandes negociadores de hipotecas- tienen a su cargo cerca de la mitad de los préstamos hipotecarios del país que suman un total de unos 12 billones de dólares. Pero, ante la crisis de ejecuciones hipotecarias han perdido miles de millones de dólares, según informes oficiales.

El Congreso quiere evitar a toda costa un colapso de estas empresas privadas -pero subvencionadas por el Estado- porque eso provocaría un enorme caos en los mercados globales de crédito y profundizaría la crisis del sector de vivienda en el país.

La inclusión de Freddie Mac y Fannie Mae en el proyecto de ley de $300 mil millones de dólares fue a instancias del secretario del Tesoro, Henry Paulson, quien hizo esa solicitud el pasado 13 de julio.

El gobierno ayudaría a estas empresas garantizando los préstamos que se refinancien. Este rescate potencial elevaría el límite de la deuda nacional a $10.6 billones, un incremento de $800 mil millones en la deuda actual, según datos publicados por The New York Times.

Por un lado, la ley prevé un fondo de $15 mil millones en incentivos impositivos que incluiría hasta $7,500 para primeros compradores. Esta medida, se espera que estimule la compra y redunde en algún tipo de reactivación del mercado.

Sin embargo, según dijo a Univision.com Michael LaCour-Little -profesor de finanzas de la Universidad Estatal de California, en Fullerton y vicepresidente de la Asociación Americana de Economía Inmobiliaria y Urbana (American Real Estate and Urban Economics Association)- la ley también otorga al Secretario del Tesoro el derecho de comprar stock a Freddie Mac y Fannie Mae, de ser necesario. Y este sería un aspecto de la legislación que tendría el mayor costo para los contribuyentes ya que en conjunto, estas empresas poseen $5.2 billones del total nacional de préstamos hipotecarios, que es de $12 billones.

“Pero hay una excelente oportunidad de que el costo para los contribuyentes sea cero, si este derecho no llega a ser ejercido”, dijo LaCour-Little. “La idea es generar confianza en estas instituciones (por parte de los inversores)”, agregó.

La Oficina Presupuestaria del Congreso informó el martes 21 de julio que la maniobra de rescate de dichas empresas podría costarle a los contribuyentes $25 mil millones.

“La verdad es que el colapso de Fannie (Mae) y Freddie (Mac) podría ser catastrófico no solo para Estados Unidos, sino para toda la economía global”, dijo Louis Pizante, abogado y CEO de Mavent Inc. -una empresa que administra un programa computacional que revisa en segundos si un préstamo es confiable o no- quien fue invitado por la Reserva Federal para exponer su opinión acerca de las nuevas regulaciones sobre las leyes de protección al consumidor.

“En otras palabras, agregó Pizante, el contribuyente ya ha sido enganchado por los gigantes hipotecarios, y actuar de otra manera sería un sacrificio costoso por conveniencia”.

El proyecto de ley, que cuenta con aproximadamente 700 páginas de propuestas, contempla la posibilidad de subvencionar un programa de alquiler para ciudadanos americanos demasiado pobres para comprar una vivienda, según informó el periódico The New York Times.

También autoriza un subsidio en fondos federales para ayudar a las comunidades más golpeadas por las ejecuciones hipotecarias. “Esto daría algún soporte a los precios de las casas en comunidades en problemas (ya que) proveería de $4 mil millones a los gobiernos locales para comprar y refaccionar propiedades en foreclosure”.

Los detractores del proyecto de ley consideran que éste premia a los inversionistas y es un plan de rescate que pone en riesgo a los contribuyentes estadounidenses que ahora tienen que asumir el costo de esta crisis.

“Aunque el costo de $300 mil millones de la ley pueden ser una carga para los contribuyentes, la alternativa sería mucho más costosa: foreclosures a gran escala. Además, los estímulos inmobiliarios siempre tienen un efecto mejorador en la economía”, opinó Luigi Rosabianca, abogado y fundador de Rosabianca & Asociados.

Si el partido republicano -con el Presidente Bush a la cabeza- se opuso desde el comienzo a este plan diseñado por senadores demócratas, ¿por qué ahora da su visto bueno?.

“El Presidente Bush apoyó la ley porque el mercado inmobiliario y la economía se están quedando sin opciones”, dijo Greg Womack -autor del libro Wisdom and Wealth (Sabiduría y Riqueza) y presidente de Womack Investment Advisers Inc., una firma independiente de asesoría de inversiones en Oklahoma-. Y agregó: “Esta ley puede que ayude a la gente a mediano plazo, pero es más factible que termine costando a los contribuyentes un aumento en sus impuestos e inflación a largo plazo”.