Definición y características: El Equity de tu Casa!
¿Tu gustaría tener el dinero para pagar la educación universitaria de tus hijos, para salir de deudas, para remodelar o reparar tu casa, para comprar un auto nuevo o simplemente para tomar unas merecidas vacaciones?
Todo es posible
Alcanzar estos objetivos es más probable de lo que crees: siembras la semilla para lograrlo desde el momento en que comienzas a pagar las mensualidades de la casa que compraste con ayuda de un préstamo.
¿Cómo se llama esta semilla casi mágica que te permitirá recoger esos frutos tan deseados? Su nombre es Home Equity, aunque también se conoce como el valor líquido de tu casa, valor agregado o capital. En esta guía te enseñaremos a manejar tu Equity para sacarle el mayor beneficio posible.
Comprar una casa no sólo significa protección para tu familia contra las inclemencias del clima. Gracias al Equity, asimismo implica la certeza de un mejor futuro y, en dado caso, también podría significar protección contra eventuales tempestades económicas.
Los detalles
Para empezar, debes saber que comienzas a construir automáticamente tu Equity en el momento mismo en que compras una casa. Más específicamente, en el instante en que comienzas a pagar las mensualidades de la hipoteca.
Por otro lado, debes saber que puedes sacarle ventajas de muchas maneras, usándolo para solicitar un préstamo o una línea de crédito (también conocido como préstamo hipotecario sobre el capital de la propiedad o “home equity line of credit”). Pero vamos por partes…
La Definición:
El valor líquido o Equity es una de las razones fundamentales por las cuales ser dueño de hogar es mejor que rentar. Ahora bien, para comprender lo que es el Equity, comenzaremos con una simple resta.
La simple resta
A lo que vale actualmente tu casa en el mercado quítale la cifra que te falta por pagar para liquidar la hipoteca con que la compraste. El resultado de esta operación es el Equity. Un ejemplo: si una vivienda, con un precio justo de mercado de $100,000, tiene una hipoteca de $70,000 contra la propiedad; su valor líquido es de $30,000. (Esto es: $100,000 del valor del mercado menos $70,000 de la hipoteca).
De esta manera, puesto en términos más técnicos, el capital de la propiedad o Equity es el interés financiero que tiene un propietario en la casa. Es la diferencia entre el valor justo de mercado de una propiedad y la cantidad que todavía se adeuda de la hipoteca.
El Equity (que también se conoce como valor líquido) representa la riqueza que el propietario posee en bienes raíces por encima y sobre todo reclamo o retención contra su vivienda. Concretamente, es la cantidad de bienes raíces que es suya.
En general, las propiedades se financian por medio de una hipoteca a largo plazo (que suele considerarse como de 15 a 30 años). Durante ese período el titular del préstamo construye ‘home equity’ con cada pago que hace.
A medida que crezca el porcentaje de valor líquido, el dueño de hogar posee un porcentaje mayor de la casa. El Equity también se puede tomar prestado para financiar mejoras en la vivienda o para cubrir otros gastos.
Cómo aumenta tu Equity
Como verás en el siguiente punto, es bueno que el valor líquido se incremente. ¿Y cómo se incrementa? Fácil: Cada vez que se hace un pago de la hipoteca.
La explicación: Por cada pago mensual, una porción de ese dinero se usa para pagar el interés vencido del préstamo y una porción se destina a cubrir el balance principal de la hipoteca. Cuando ese principal se haya pagado en su totalidad, la participación del propietario en ese valor crecerá.
Por otro lado, hay otras formas de incrementar tu Equity, por ejemplo, realizando algunas reparaciones o remodelaciones a tu casa.
Para lograr un aumento rápido del valor líquido, se deben hacer pagos más grandes de los establecidos mensualmente. Si la hipoteca se está pagando a tiempo y en forma y no hay ningún cargo extraordinario, cada vez que se hace un pago importante, la cantidad extra puede destinarse a cubrir ya sea el principal, los intereses o el “escrow” (que es la cantidad que el prestamista retiene por ti para el pago de impuestos).
Generalmente, tú puedes decidir el destino de ese dinero; sin embargo, tienes que informárselo con anticipación al prestamista. Previamente, investiga las políticas de tu institución de crédito sobre este tema.
Para qué sirve
Mientras aumente el valor de tu casa y/o mientras disminuya la cantidad por pagar, tu Equity será mayor. ¿Y de qué sirve que crezca esta cifra? ¿Cuál es su utilidad?
Para lo que sirve: Distintos bancos e instituciones ofrecen préstamos o líneas de crédito precisamente sobre la base de esta cantidad. Así, mientras mayor sea tu Equity, mayor será la cantidad que puedes pedir en un préstamo o mayor será la línea de crédito hipotecaria a que puedes aspirar.
De esta manera, si se usa adecuadamente, a través de préstamos o líneas de crédito, el Equity puede servirte para:
Reducir los pagos mensuales de tarjetas de crédito y otros compromisos a través de la consolidación de deudas, de manera que disminuyen los intereses por pagar y se cambian los intereses compuestos (aquellos que, conforme se van generando, se van agregando al capital original, de manera que al siguiente periodo de capitalización generan un interés mayor) por uno simple.
Hay casos en que usarlo (para hacer ciertas mejoras en tu casa o para financiar la educación de tus hijos, por ejemplo) puede ayudarte a reducir tu carga fiscal a través del intercambio de interés no deducible (como es el que generan los préstamos de las tarjetas de crédito o el de un auto) por un interés que podría ser completamente deducible. Sin embargo, confirma con tu contador o tu asesor fiscal para saber si esta ventaja podría aplicarse a tu caso. Obtener más beneficios a la hora de refinanciar un préstamo usando el préstamo sobre tu Equity como parte del enganche o downpayment.
Obtener el dinero en efectivo necesario para aprovechar oportunidades de inversión, para emprender un nuevo negocio o, bien, pagar gastos inesperados o de emergencia.
Obtener dinero en efectivo para gastos de remodelación o de reparación de tu hogar, para financiar la educación universitaria de tus hijos, para adquirir un nuevo auto o pagar unas vacaciones.
Ventajas de tener Equity
He aquí algunas de las ventajas de hacer que tu Equity trabaje a tu favor.
Los puntos: Tasas de interés muy bajas. En la medida en que se trata de herramientas financieras respaldadas por el valor de un bien inmueble, generalmente estos préstamos o líneas de crédito con base en el Equity implican tasas de interés muy bajas.
Es muy flexible. Le puedes sacar provecho a través de préstamos con tasas fijas o bien, a través de líneas de crédito con tasas fijas variables. Sin embargo, como veremos más adelante, las tasas de interés variables pueden ser peligrosas.
En algunos casos, puede implicar beneficios fiscales. Confirma con tu contador o asesor fiscal si este punto es aplicable a tu caso.
Las herramientas del Equity
Estos préstamos y líneas de crédito son herramientas versátiles para sacar provecho del Equity. Sin embargo, es importante que definas, antes que nada, cuál es la mejor opción para ti.
Características generales
Como toda decisión es siempre mejor cuando se toma de manera informada, aquí te daremos los datos que necesitas para hacer la elección.
A continuación señalamos las características principales de cada caso. Sin embargo, posteriormente te daremos ejemplos de las distintas circunstancias en las que puedes usar estas herramientas.
¿Cuánto puedes pedir?
El dinero que te podrán prestar depende de la cantidad que tengas en tu Equity en el momento de solicitar el préstamo.
En términos técnicos, la institución de crédito establecerá cuánto te pueden prestar luego de revisar tu relación entre la cantidad pendiente de tu hipoteca y el valor actual de tu casa en el mercado. A esta relación se le conoce en inglés como “Loan-to-Value Ratio” o “LTV position”.
Característica principal de la Línea de Crédito:
Como son de tasa variable, generalmente comienzan con intereses muy bajos que pueden variar conforme pase el tiempo. Por lo mismo, son consideradas como herramientas financieras de alto riesgo. Por otro lado, una ventaja es que la línea de crédito hipotecaria no causa interés hasta que se vaya disponiendo del dinero.
Cómo funciona
La línea de crédito hipotecaria funciona como cualquier otra línea de crédito. Generalmente, recibes una chequera, de la que puedes disponer cheques hasta agotar el límite máximo de la línea de crédito. Sin embargo, también hay casos en que te otorgan una tarjeta, con la que puedes hacer transacciones en terminales electrónicas, nuevamente, hasta el límite máximo de tu línea de crédito.
Al usar los cheques, basta con que los llenes al igual que harías con cualquier otro documento. Deposítalo en tu cuenta de banco y dispón del dinero.
Tasas de interés
A continuación te explicamos cómo se manejan las tasas de interés en este tipo de préstamos.
Tasa de interés con el home equity line of credit
Generalmente, la tasa que pagarás con una línea de crédito se establece agregándole a la “Prime Rate” del momento una cantidad determinada (que cubre aspectos como el dinero que te cobra la compañía por otorgarte la línea de crédito).
De cualquier manera, es importante notar que sólo pagarás los intereses causados por el dinero de que vayas disponiendo, y no por la cantidad total de que consista tu línea de crédito.
¿Qué es la “Prime Rate” de los bancos?
Como las tasas de interés de las líneas de crédito son variables, se establecen según algúna tasa fijada por los bancos o las instituciones de crédito.
Sin embargo, lo más común es que se fije según la llamada “Prime Rate”, que es la tasa de interés que aplican los bancos a sus clientes más confiables y con mejor historial crediticio. Y, por lo mismo, aunque suelen ser tasas sumamente atractivas, están sujetas a cambio de acuerdo con la “Prime Rate” del momento, por lo que pueden aumentar o decrecer dependiendo de distintos factores.
Esto traerá como resultado una alza o disminución en la cantidad que debes pagar mensualmente.
Para consolidar tus deudas
Gracias a tu Equity puedes lograr el pago de tus deudas y la eliminación de los intereses que pagas por ellas.
Herramienta recomendada
Nuevamente, la mejor opción dependerá de tus objetivos: si requieres pagar una cantidad fuerte de golpe, el préstamo o segunda hipoteca puede ser tu opción.
Si prefieres ir disponiendo del dinero poco a poco, la línea de crédito puede ser la herramienta que más te conviene. En todo caso, estudia ambas posibilidades y determina cuál te funcionará mejor.
Características principales
Consolidar tus deudas no sólo te evitará seguir pagando los altos intereses de tarjetas de crédito y otros préstamos, sino que además podría permitirte tener ventajas fiscales.
Confirma este último punto con tu asesor fiscal o tu contador para ver si podría aplicarse a tu caso.
